中国房地产现状研究——以迪拜危机为鉴_房产泡沫

论文导读:：本文通过对迪拜危机的形成和发展进行概述，分析出危机发生的原因。并结合中房国房地产现状，得出迪拜危机对当前中国房地产业发展的启示及相应的应对措施。
论文关键词：房地产业，迪拜危机，房产泡沫

　　引言
　　被誉为“中东王冠上的明珠”的迪拜，因房地产业资金链断裂而引爆债务危机震惊全球。房地产业的复苏是中国经济走出全球性衰退的关键因素，但是房价这种“多泡”式的增长趋势，也将加剧房地产业滑向不稳定、危险的泡沫经济。我国房地产业在多管齐下的调控新政的综合作用下，房价依然走出一条清晰的上涨曲线，加剧了我们对房地产泡沫问题的担忧。
　　一、迪拜危机概述
　　（一）迪拜危机的形成及发展
　　过去30多年，依靠石油发家的迪拜政府积极推行经济转型，过度相信金融杠杆作用，大肆融资房产泡沫，大规模启动泡沫经济工程投资，意图建设、发展成中东首屈一指的金融中心、休闲旅游中心和物流枢纽，吸引了大量机构和个人的资金涌入。迪拜政府认为，只要迪拜坚持建设“世界第一”，就始终存在资本溢价，可以通过上市和股权交易，很容易地维持较高的资产价格，这也曾经被推崇为“迪拜模式”。
　　2007年迪拜的房地产价格上涨近50%龙源期刊。同时，迪拜当局及其控股公司累积的债务也攀升至800亿美元。在全球金融危机之始，对海湾地区影响较小，迪拜作为海湾金融中心和新兴经济体，更是成为全球资金的“避风港”和“吸金库”。在宽松的信贷条件、投机者泛滥以及迪拜政府的鼓吹下，其房地产泡沫越吹越大。
　　随着金融危机深化，迪拜成为海湾地区受创最深的牺牲品，许多工程因资金困难停工，大批外籍劳工返乡。到2008年年底，迪拜的房价下降约20%；至迪拜危机时，暴跌了近50%。在人口只有450万人的阿联酋房产泡沫，约有价值4300亿美元的建筑项目被取消，其中大部分取消的项目都在酋长国迪拜。
　　2009年11月25日迪拜酋长国宣布，重组其国内最大的企业实体、欠债已达590亿美元的“迪拜世界”，并将“迪拜世界”的债务偿还延迟6个月。“迪拜世界”这次暂停偿债行动，又立即影响到旗下房地产子公司即棕榈岛集团的一笔下月到期的35亿美元伊斯兰债券。[1]
　　“迪拜危机”消息一出，直接触发了市场信心危机，当日迪拜股市大幅下滑，阿布扎比股指也创下至少八年以来的最高跌幅，并导致全球股市急速下挫，油价、金价等资产价格下跌。迪拜世界的困境，宣告了“迪拜模式”的破灭。迪拜的盛衰与其地产开发主导的经济发展模式息息相关。可谓成也地产，败也地产。
　　（二）迪拜危机的原因
　　1、缺乏实体经济，负债高筑，过度投机严重
　　拜石油所赐，迪拜从名不见经传的沙漠小镇到蜚声全球的现代化都市，历时仅35年龙源期刊。迪拜利用“石油美元”建成了一系列现代化配套基础设施，成为重要的贸易、交通运输、旅游和购物中心。但是，并没多少石油资源房产泡沫，估计石油储量2015年后将枯竭。支撑迪拜经济崛起的是疯狂的国债，2006年其国内生产总值为460亿美元，负债却高达800亿美元，迪拜世界公司在过去几年大量举债，存在明显的过度投机问题，至危机时已到了难以为继的地步。[2]
　　2、房地长投资过热，对外依赖程度较高
　　多年来，迪拜将房地产业作为支柱产业，在经济结构上简单集中在房地产建设方面，靠大量借助外来资金开发房地产，放任房地产投资投机，造成房价疯狂上涨。
　　迪拜人口只有120万左右，外来人口占85%，来自世界的150多个国家。迪拜本地人对房地产的需求量很小，主要依赖外国机构及个人的投资。尽管房地产业可以拉动很多相关产业的发展，然而，投资过热以及较高的对外依存度使迪拜房地产业暗藏危机。[3]
　　3、受金融危机打击严重
　　首先，迪拜货币迪拉姆与美元挂钩房产泡沫，从美国次贷危机开始，美元的贬值导致迪拜和海湾地区物价飞涨，通货膨胀率连续数月高达两位数，这在一定程度上成为迪拜债务危机的导火索。
　　其次，迪拜大举进入国际金融业，在金融危机的持续影响下，其投资出现严重亏损，给债务危机埋下了隐患。例如，2007年“迪拜世界”公司斥资51亿美元购入美国娱乐业巨头米高梅公司近10%的股份，但随后米高梅的股价因危机一度从84美元跌至16.8美元。
　　第三，迪拜经济所依赖的房地产业和旅游业本来就根基不稳，金融危机明显导致迪拜外资持续出逃，使严重依赖外资的迪拜房地产泡沫迅速破灭。
　　二、中国房地产现状
　　（一）房地产业升至国民经济中的支柱地位
　　改革开放后，尤其是近十年来，房地产业已经成为我国国民经济发展中的支柱产业，是我国城镇居民生活居住水平提高及财富增长的最为显著的表现。在2009年政府的经济刺激计划中，房地产业对经济发展的推动作用充分显现出来龙源期刊。2009年全年商品房销售额近4.4万亿元，相当于GDP的13.13%；房地产开发投资额3.6万亿房产泡沫，占固定资产投资的比重接近16%；房地产消费总额相当于全社会消费品零售总额的61.7%。[①]可见，房地产业是2009年保增长、扩内需的重要牵引产业。
　　（二）房地产业泡沫堪忧
　　自2005年以来，中国房地产市场投资异常火爆，投资投机行为盛行，房地产投资持续高热，房价持续非正常地快速大幅度上涨，虽然政府调控不断继续，却难收成效。
　　为了应对此次全球性的金融危机，政府在2008年第四季度至2009年底出台了一系列刺激经济、保增长、扩内需的应对措施，很大程度上推动了房地产行业的发展。因此，即使是发生金融危机的2009年，中国的房价依然创下了有史以来最疯狂的上涨记录。
　　2010年4月国务院出台“新国十条”，被称为针对房地产市场的“史上最严厉调控”，再加上央行再次上调存款准备金率以进一步收紧银根等因素的综合作用，暂时使房地产市场得以降温，但收效依然甚微。如下图所示，一些地区的房地产可能出现再次逆势热行的苗头。
　　注：数据来源于中华人民共和国国家统计局网站。
　　（三）迪拜与中国房地产业的对比
　　中国和迪拜经济的相似之处在于，两者都严重依赖于房地产房产泡沫，而房地产发展则主要依赖于负债。与迪拜以城市发展带动经济增长不同，中国不少地方政府实施卖地财政，以牺牲其他产业发展资源来推进房地产发展，以GDP的涨幅为主要目标，致使房地产泡沫难以遏制，不仅留下了巨大的隐性财政赤字，增加了银行不良贷款风险，还牺牲了中国实体经济的发展良机。因此，可以说迪拜房地产泡沫是皮肉伤，而中国房地产泡沫却会伤及元气。
　　同时，两国在经济模式上很相似。首先，最根本的支持就是靠投资，投资在迪拜和在中国都是最重要的，导致经济严重依赖房地产发展而产生双刃性龙源期刊。[4]其次，我国一直在改变经济增长模式、提高经济增长质量。迪拜危机明确地揭示了其经济模式的重要缺陷:过度依赖投资特别是房地产投资、外部账户顺差过高、国有企业长期垄断重要行业。而这些恰恰也是我国的问题。
　　三、迪拜危机对中国房地产业的启示
　　1、摆脱对房地产的过度依赖
　　“迪拜危机”对中国最大的警示是，经济发展应尽快摆脱对房地产业的过度依赖。当前中国房地产市场投机和投资性需求日趋高涨，形成最终消费能力的自住型需求已被高房价挤出了市场，投机性需求占到了70%房产泡沫，商品房空置率在30%-50%，而美国房屋空置率如果达到10%-20%时就被认为是非常可怕的事情。
　　2、政策出击，抑制房价泡沫
　　当前，中国房地产业的泡沫、畸形发展已经在影响经济结构，威胁金融安全。落实到具体政策方面，一是要努力促进百姓收入的增加，提高购买力水平。房地产靠的是银行的巨额贷款，如果没有居民收入的稳定增加，一但经济出现波动，必将引发资金断裂。二是，在没有增加购买力的前提下，简单提高开发环节税，只会推高房价，延长泡沫期，加剧人们的价格上涨预期。因此，单纯抑制房价的策略并不可取，宏观调控部门应该通过“组合拳”的方式，加大保障性住房、廉租房的供给房产泡沫，以平抑市场中地产商的“捂盘”“抬价”行为，降低市场预期；收紧二套房贷，抑制投机性需求；妥善控制流动性，解决资产价格疯涨。
　　3、防范信贷风险
　　由于信贷风险和房地产泡沫直接相连，在2009年信贷爆发性增长的情况下，当前及未来银行的信贷风险正在加大，房价下调将直接带来信贷质量的下降。应高度重视银行业的风险管理，增强金融机构识别、控制风险的能力。
　　4、谨慎稳步地推进经济发展模式的转换
　　中国经济发展的成就令世人刮目，但我们不应过于乐观龙源期刊。发展模式的转换需要支付极大代价，我国经济发展中还存在很多不利因素，尤其是房地产泡沫逐步发酵、膨胀。充分估计和准备当前的不利因素可能导致的损失，慎用杠杆，避免过度负债。短期看，可能会影响经济发展速度，但可以使长期的持续稳定发展得到保障，这才是根本利益所在。
　　5、稳定汇率，避免热钱大规模进入
　　迪拜危机主要是房地产业脱离实体经济支持，举债融资房产泡沫，热钱入市，项目建成后本地无法消化。由于后金融危机时期的避险因素，和我国经济发展速度较高引起的人民币升值预期，国际热钱可能再度将目标对准中国。所以，应保持人民币汇率在合理、均衡水平上的基本稳定，有效监控和管制国际热钱的流入流出，管理好通胀预期，抑制资产价格的过快增长。
　　　　6、控制外债规模
　　经济建设要量力而行，不应该靠大规模举债来进行开发建设。迪拜政府与其所属开发公司在全球债券市场大举借债，筹措建设资金，政府与国有企业的债务像滚雪球一样不断增加，债务总规模远远超出其偿还能力，泡沫引爆可以说是必然的。目前在中国一些地方也存在靠大规模举债搞开发建设的隐患，应该引以为戒。

参考文献
[1]林千叶.迪拜危机的诱因与启示[J].现代经济信息，2010(1):202-203.
[2]张威.迪拜危机的根源及其影响[J].国际资料信息，2010(1):38-40.
[3]邢孝兵，徐洁香.迪拜危机对我国房地产发展的启示[J].宏观经济管理，2010(3):33-34.
[4]刘成高.迪拜危机与中国房地产业发展思考[J].西南民族大学学报，2010(3):162-164.

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